대한토지신탁, 길동역 폐건물 임대주택으로 탈바꿈
리츠로 개발, 1700억 규모…KT노량진지사 이후 두번째 청년주택 사업
[편집자주]
국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.
이 기사는 2022년 01월 03일 14:38 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.
대한토지신탁이 1700억원 규모의 청년 임대주택 사업에 나선다. 서울 길동에 처음 들어서는 '역세권 청년주택'으로 기존 폐건물을 허물고 리츠를 통해 재건축할 계획이다.
대한토지신탁의 역대 두 번째 역세권 청년주택 사업이다. 대한토지신탁은 지난해 KT노량진지사 사옥도 해당 사업을 위해 매입한 바 있다.
3일 관련 업계에 따르면 대한토지신탁은 ‘길동 역세권 청년주택’을 567가구 규모로 건립할 예정이다. 이중 181가구를 공공임대, 나머지를 민간임대하는 방식이며 2024년 8월경 입주가 예상된다.
해당 부지는 지하철 5호선 길동역 인근에 위치해 있다. 역세권 대로변이지만 15년 이상 상가건물이 공실로 비어있어 쓸모없이 방치됐던 공간이다. 하지만 공공지원민간임대주택 공급촉진지구로 지정되고 용도지역이 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 바뀌면서 본격적인 개발이 가능해졌다.
이에 따라 주거복합 건축물 2개동이 새로 지어질 전망이다. 각각 연면적 1만4828.98㎡(지하 2층~지상 22층), 1만1595.47㎡(지하 2층~지상 19층) 규모로 건축된다. 사업비의 경우 대한토지신탁이 리츠를 설립해 약 1720억원을 조달하기로 했으며 이중 에쿼티(equity)는 350억원 수준이 될 것으로 알려졌다. 기존 노후 건물의 철거는 이미 끝난 상황이다.
역세권 청년주택은 서울시가 지하철역에서 직선거리로 350m 이내에 있는 토지에 대해 용적률과 규제 완화 등 혜택을 주는 대신, 청년 등을 위한 임대주택을 짓도록 하는 사업이다. 1~9호선 전철뿐 아니라 경전철·KTX ·GTX 등 모든 역이 대상이다. 다른 공공사업에 비해 인센티브가 확실하다는 부분이 장점으로 꼽힌다.
대한토지신탁은 서울 노량진에서도 역세권 청년주택 사업을 진행하고 있다. 노량진역 바로 맞은편의 KT노량진지사 건물을 철거하고 주거시설로 다시 짓는다. KT노량진지사는 KT의 손자회사 KT AMC가 유동화 작업을 해온 28개 지사 가운데 2번째로 규모가 큰 자산이다. 앞서 대한토지신탁이 더함과 컨소시엄을 구성해 1230억원에 매입했다.
대한토지신탁 컨소는 노량진지사를 내년까지 업무시설로 임대운영한 뒤 개발을 본격화할 계획이다. 지하 8층~지상 27층, 연면적 약 3만7759㎡ 규모에 496가구의 공동주택과 근린생활시설이 들어선다. 공사 기간은 약 38개월로 2023년 11월 착공, 2026년 12월 준공을 목표로 하고 있다. 앞서 한양이 시공사로 선정됐다.
대한토지신탁은 기존에도 임대주택 리츠 분야에서 유독 활발히 사업을 펼쳐왔다. 리츠 AMC(자산관리회사) 가운데 가장 많은 임대주택 리츠를 운용하고 있다. 2016년 리츠사업을 급격히 키우기 시작했으며 같은 해 인천시 남구 미추8구역 뉴스테이(2082가구)에 대해 매입 업무협약을 체결하면서 업계 최초로 리츠 연계형 정비사업을 수주하기도 했다. 현재 운용 중인 32개의 리츠 중 30개가 임대주택 리츠다.
임대주택 리츠의 경우 운용기간을 길게 가져가는 만큼 상업용 부동산에 비해 엑시트 시점이 늦는 편이다. 수익 규모나 빠른 투자회수보다는 안정적 현금 창출원이 된다는 점에서 의미가 있다
다만 대한토지신탁은 2018년 리테일 리츠, 2020년 물류 리츠 등을 처음 설립하는 등 사업 영역을 확대해가고 있다. 노량진지사를 통해 처음 오피스자산을 매입한 만큼 앞으로 상업용 부동산으로도 리츠 포트폴리오의 다각화를 추구하겠다는 계획이다.
